作者：猫头鹰研究所

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来源：地产与科技

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近年来，从采用各种新技术和新措施到对核心客户的调查研究，商办市场一直在试图明晰影响其价值的重要驱动因素，但是受限于数据披露等各种问题，很难获得趋于全面的、可量化的结论。

而牛津大学赛德商学院的这一最新研究或许能够为商办市场面临的棘手问题提供极具价值的实用性参考。

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2023年，商办市场面临的挑战和压力仍旧很大。

尽管疫情的负面影响逐渐消退，经济活动恢复下也有助于推动企业办公需求的释放。但是，随着商办市场进入存量时代，竞争异常激烈。此外，部分城市还将持续受到互联网行业调整的影响。

不仅如此，居家政策和远程办公，以及其他工作习惯的改变也对传统的办公空间持续提出新的挑战——许多公司重新评估对办公空间的需求，选择缩小、合并或者转租多余的办公空间；考虑到员工的健康和安全，企业会更青睐采取了相关技术（比如无接触技术）或措施（比如改进通风系统，加强清洁和消毒的协议等）的办公空间……

另外，据麦肯锡（McKinsey）对大型企业100名高管的调查显示， 未来的工作可能由远程工作和现场工作的混合模式组成， 这进一步增加了人们选择在家工作而不是使用不满足其需求的工作场所的可能性。

此外，根据Leesman的一项研究，人们选择在家工作，而不是通勤上班，与工作场所的质量有关：在“杰出工作场所”类别的办公室工作的员工中，超过90%的人希望整个礼拜都在办公室工作；而在次优工作场所的员工，几乎四分之三（72%）表示希望在一周的大部分时间里在家工作。同一机构的员工，根据他们对整体工作经历的评价，有着不同的看法。

从采用各种新技术和新措施到对核心客户的调查研究，商办市场一直在试图明晰影响其价值的重要驱动因素，但是受限于数据披露等各种问题，很难获得趋于全面的、可量化的结论。牛津大学赛德商学院以全球最著名的商业地产市场之一—— 英国伦敦写字楼市场为研究对象 ，评估了hedonic building features（享乐性建筑特征）和工作场所技术在解释租金水平方面的贡献。

出乎意料的是，调查结果与“常识”并不一致。比如，在预测租金水平时，除了位置之外，特定的便利设施——尤其是和装修灵活性、环境可持续性相关的设施——也很重要；而许多被认为可以提高员工敬业度或工作效率的功能与租金水平却并不相关……

不过，在研读完这篇报告之后，笔者认为这种定量研究不仅对国内外办公楼运营商在提高租金水平方面有着实际的指导意义，还有助于地产科技初创企业在资产管理系统、灵活办公空间管理系统等的开发上作为参考。

注：

1、该研究将对hedonic building features（享乐性建筑特征）的分析从仅考虑基本的高层建筑特征（如大小、层数和建筑年代）扩展到更广泛的范围——考虑了所有可能提高工作效率、员工敬业度以及租金水平的建筑特征。

2、涉及模型：报告在对伦敦200栋写字楼数据集进行定量分析时，除了使用初步观察和描述性分析方法之外，还应用了两种无监督的统计学习技术（主成分分析和聚类分析）、机器学习模型（LASSO回归分析、决策树模型和随机森林模型）以及最终回归模型。此外，该团队还对模型进行了数据验证。

疫情后地段重新成为

影响租金水平的关键驱动因素

一直以来，房地产的生意最核心的要素就是 Location，Location，Location 。疫情期间的居家办公和远程办公似乎让所谓的Location变得不再重要，因为工作可以不必去locate在固定的地方。办公楼的租金价值必然受到挤压，但这份研究告诉我们：

疫情过后，工作重新回归办公室，Location正在重新成为决定租金的核心要素！

下面是这部分研究的主要发现：

在样本数据中，尽管大多数建筑位于伦敦金融城，但租金水平最高的建筑（根据2019年第四季度，即疫情前最后一个季度的租金水平）则位于Soho和Westminster， 而位于伦敦金融城和金丝雀码头的建筑面积往往较大。

这个研究把影响办公楼租金的因素划分为五大类： 地段、证书和可持续性、建筑性能、服务与福祉以及通讯和安保。

然后利用Lasso回归分析、决策树模型和随机森林模型，以及最终回归模型也全部证实， 位置是写字楼租金水平的最重要驱动因素 。Lasso回归分析上，可以看到可持续性和绿色证书对办公室租金的影响排在第二位，足可见低碳可持续概念对办公楼的价值所在。

决策树模型显示，地段在树的顶部形成了最重要的（分叉）变量。

例如，位于西部地区的建筑往往比其他建筑的租金更高——在节点1上进行第一次拆分后：该区域（节点3）的建筑平均每平方英尺79英镑，而其他区域（节点2）的建筑则平均每平方尺66英镑。

在预测2019年第四季度伦敦196栋写字楼租金方面表现最好的最终回归模型的结果。该模型包含三个主要要素：（a）伦敦不同地区的指标变量，用于在估计租金水平时控制位置，（b）基本特征，它们通常出现在房地产市场的实证研究中，以及（c）探索性机器学习模型所建议的许多便利设施。如上最终回归模型显示，与中西部的基准相比，东区和西北地区的写字楼租金水平明显较低。东南部、西南部以及西部和帕丁顿的租金要高得多。其他地区与基线地区没有太大区别。与西部中心区相比，西部和帕丁顿区溢价最高，每平方英尺高9.3英镑。

尽管位置一直是影响写字楼租金水平的最关键因素，近年来（2017年-2020年）其重要性基本保持不变。不过在2020年和2021年疫情期间，位置的重要性反而下降了。

如图22所示，随着时间的推移，回归模型将2014年至2021伦敦办公楼的季度租金水平仅与位置因素（蓝色）、基本建筑特征（红色）和便利设施（橙色）相关。虽然位置的重要性在2017年至2019年期间保持不变，但在疫情期间变得不再那么重要，便利设施反而变得更相关。

而2021年第二季度的最新数据点表明，位置可能将再度成为影响租金的一个关键性决定因素。

建筑体量越大未必能租得越贵，

最贵的往往是 市中心的中等规模

初步观察发现，与文献中所述的“共识”相反，大型建筑的租金似乎并不比小型办公楼高。拥有大量可出租空间的著名摩天大楼主要出现在（数据集的）中等至中低租金类别中。最高的租金似乎是由具有高质量设施和户外空间的中等规模写字楼获得，它们通常位于市中心，在昂贵或显眼的区域占据突出位置。

尽管各种模型最终得出的结论并不一致，但我们通过这篇研究还是可以看到如下几个值得注意的因素：

上表聚类分析揭示了在低租金和高租金地区表现出较高租金水平的建筑集群（只有在租金水平中等的地区，该算法才无法识别租金相差很大的建筑）。在低租金地区的建筑群中，集群2中的13栋建筑的平均租金水平为每平方英尺62英镑，而同类型地点的其他建筑的平均价格为每平方米54英镑。与其他建筑相比，集群2中的建筑似乎也更小（平均10层），面积更大（平均1.3英亩），拥有中等比例的设施。

有趣的是，LASSO回归模型并没有选取任何基本特征（楼层数量、建筑年龄、建筑大小）作为相关变量。然而，决策树则将年龄和楼层数量等基本特征视为了重要的分叉变量，但它们仅在与其他变量交互时发挥作用，并在拆分过程中进一步降低。

上图随机森林模型也证实了前面决策树中的一些发现，将基本特征确定为重要变量——（建筑年龄、楼层数量、建筑大小）三个变量都被列在最相关变量的前四位。而在前11个变量之后，基本特征的重要性急剧下降。

控制位置和便利设施，基本特征（建筑规模、年龄、层数）在解释建筑之间的租金差异方面几乎不起作用（表1）。这往往是因为，至少在某种程度上，某些特征与位置相关，即较高或较新的建筑可能聚集在伦敦的某些地区。此外，这些发现清晰地表明，数据集越详细越有助于更准确地识别影响写字楼租金的驱动因素。

当回归模型缺乏便利设施时，基本特征的系数将发挥作用。

例如，楼龄系数估计为b=-2.95，这意味着办公楼楼龄每增加一年，预计租金平均每平方英尺将减少2.95英镑。

然而，这里提出的模型表明，影响租金水平的实际上是便利设施（或缺乏某些便利设施）；

另一方面，这些便利设施与楼龄相关，在缺乏更详细数据的情况下，会错误地将楼龄作为一个重要的影响因素。

图22也显示出，随着时间的推移，基本建筑特征对租金贡献也基本保持不变。

便利服务设施越多

不一定就租金越高

灵活性很重要

后疫情时代，随着人们重返办公室，工作场所提供商必须兼顾企业和员工需求：提供在远程工作无法提供的良好体验和比通过完全远程工作环境实现的成本节约更大的附加值。 这就需要引入提高员工敬业程度并最终提高工作效率的便利设施。

Garton和Mankins（2015）指出， 员工敬业程度由3个部分组成 ：满足感、敬业度和灵感。满足的员工享有（a）安全的工作环境，（b）完成工作所需的工具、培训及资源，（c）不受官僚主义所困，（d）感到被公司重视且公正对待。

为了吸引员工，除了满足他们的要求外，雇主还需要创造一个工作环境，以培养（a）团队精神，（b）自主性，（c）学习和成长性，（d）影响力。

在此之上，根据Garton和Mankins的说法，最有效率的员工是那些受到鼓舞且能在公司实现自我价值的员工。他们被公司目标鼓舞，也可能受到工作场所设计的影响。同时，鉴于留住人才和限制员工流动（以及相关成本）的重要性，那些能够提高参与度和满意度的工作场所可能更具吸引力，尤其是在疫情后的工作环境中。

然而，统计分析发现：

较多的便利设施不一定就有较高的租金。 在图13-14所统计的68种不同类型的设施中，除了会议设施和董事会会议室以及“健康状况（‘Wellness’）”或“电影院（‘Cinema’）”等与员工福利相关的设施主要出现在高租金地区之外，其他几十多种设施在写字楼中基本都普遍存在。这一观察结果在聚类分析中也得到了证实——在高租金地区，集群3中的38栋建筑（表1）显示出高达每平方英尺82英镑的租金，然而，与该地段租金较低的其他建筑相比，这些建筑似乎拥有较少的便利设施。

相反，特别是在伦敦昂贵的地区，特定的设施可能会对租金产生负面影响。 例如，即插即用的办公室往往租金更低，平均每平方英尺少9.90英镑。

同样，WiFi也会导致租金下降，平均每平方英尺减少3.90英镑。这与LASSO回归中所指出的“变量（落地窗、即插即用设备、标识、WiFi和控制访问）与租金水平负相关”一致，主要是因为它们限制了租户按照自己的意愿设计装修的灵活性。

无柱建筑比有柱建筑的租金平均每平方英尺高5.20英镑。

其他被认为可以提高员工满意度、敬业度或安全性的便利设施（淋浴间、访问控制、户外空间）似乎与租金没有明显的统计学关系。

值得一提的是， 不同类型设施的租金溢价也因地点而异 （即便利设施与地点交叉影响租金水平）。图15-16比较了三个位置中具有特定特征的建筑物与不具有该特征的建筑的平均租金水平。例如，与租金差异显著相关的是低租金组中的会议设施（’ Conferencing facility’）和董事会会议室（‘Board rooms’）。在低租金组，有这些设施的建筑往往比没有这些设施的建筑高20%以上的租金。而在租金较高的地区，没有这种影响。出现这种情况的一个潜在原因可能是，会议设施和董事会会议室在这些地点更为普遍，而在租金较低的地点则被视为特殊配置。

一般而言，与中等租金区域相比，低租金（红色）和高租金（蓝色）地区特定设施的租金效应更为明显。在某些情况下，不同地区的便利设施的租金效应在重要性和使用程度上都有所不同。例如，提供A类装修（\"Fit out Cat A\"）的办公楼与低于每平方英尺60英镑地点的租金水平有很强的负相关，但在高租金地区则正相关。

户外空间似乎与所有类型地点的租金呈正相关，这一点在LASSO回归中也得到了证实——户外空间是与租金呈正相关的关键变量之一；而混合用途（办公空间与零售或其他非办公用途相结合）仅在低租金地点呈正相关，无柱建筑仅在高租金地点组中显示强正相关。

虽然回归模型仅将少数设施确定为租金预测的显著变量，但在过去几年中，设施在预测租金水平方面的重要性一直在增长，如图22所示。相关性从2014年的不到5%上升到2021年的近35%，超过了位置，成为了决定租金水平的最关键因素。相较于位置变化，便利设施在解释租金水平方面的相关性并没有下降，这表明近年来其重要性相对上升。

总体来看，伦敦办公楼的租金定价似乎没有考虑到员工的幸福感、满意度以及工作效率，比如提供即插即用装修，或者通讯/安全设施等凡是限制租户自由使用空间的建筑往往对租金产生负面影响。

如此一来，房东、物业经理和代理商似乎也没有动力来投资或宣传提高工作效率的设施或技术，因为这些功能不仅增加了成本，还限制了租户使用空间的自由度，最终导致租金下降。

虽然不确定绿色建筑对办公楼租金的影响

但拿可持续证书确实有用

随着健康备受关注，“绿色建筑”成为写字楼的重点。通常来说，行业将获得BREEAM（建筑研究机构环境评估方法）或LEED（能源和环境设计领导力）颁发的可持续性证书的建筑视为绿色建筑。此类建筑包括与健康和福祉相关的特征，例如遮阳、自然光和景观、植物、室外空间、通风和过滤、空气质量等，以及相对较低的碳排放和能耗。

目前，尚不清楚绿色建筑对办公楼价值或租金水平的影响。 尽管之前有许多研究指出租金与可持续性（即绿建认证）间的相关性。然而，通过初步观察发现，一些建造标准最高、只有几年历史的标志性建筑从来没有发布过任何绿色证书，网上也查不到任何相关信息。推测之所以在没有进行大肆营销的情况下也有高需求，可能是因为建筑较高，识别性较强。

同时，初步观察还发现， 租金更高的建筑通常配有绿色屋顶、光伏板以及雨水收集功能 ；统计数据也显示，与“可持续性”相关的设施似乎与较高的租金有关，特别是在高租金地区的建筑中。这很可能是因为雨水收集或光伏板等先进的可持续性功能是成本密集型设施，只能安装在昂贵的开发项目中，而这些项目往往也会收取相对较高的租金。 但是，很难界定租金与设施的关系 ，无法分辨到底是特定的设施推动了租金水平，还是高租金（以及每平方英尺的预期收入）允许房东在其建筑中安装特定类型的设施。（图16）

在几乎所有情况下，拥有绿色证书的建筑，如WELL、FITWEL、BREEAM或LEED，其租金都高于没有证书的建筑。此外，LASSO回归也确定了可持续性指标（BREEAM证书、证书总数、光伏面板和其他可持续性特征）是与租金正相关的关键变量之一。该团队指出，拥有可持续性特征和证书的建筑之所以能够获得较高的租金，可能是因为这些特征已经成为了租户或占用者选择办公空间的一个高品质信号。

警惕“餐饮”、“安全”和“服务”

设施越多

可能租金会越低

与普遍认知相反，提供餐饮设施的建筑租金较低，LASSO回归（图18）显示，餐饮与租金水平负相关。此外，高租金地区的“安全”和“服务”功能也有负溢价。可能涉及以下几个原因：

首先，众所周知租金是“粘滞”的，它们可能（还）无法反映出相关设施对租金的积极影响；

其次，数据集中记录的一些便利设施与写字楼功能类型相关，尤其是共享办公空间。 在这种情况下，尽管办公桌使用效率提高，但租金水平的提高却并未被考虑在内；

第三，空间使用的灵活性越大，租金溢价似乎越高。

由于租户可以按照自己意愿来装修办公室，无柱办公空间往往会拿到更高的租金。

相比之下，那些带设施的办公室和拥各种现有功能（健身房、餐饮等）的办公室的租金较低。

这可能是因为这些功能限制了租户随意使用空间的权限。

结语

通过使用最先进的统计和机器学习工具对（从各个网络渠道收集的）基本享乐特征的数据集进行深入的定量分析，研究团队获得了伦敦办公楼租金水平和工作场所技术之间的定量关系。总体结果如下：

1、位置仍然是商业租金的关键驱动因素。

2、当前，伦敦房地产市场重视灵活性，并在一定程度上重视可持续性。

3、建筑特征正成为更相关的决定因素。

值得注意的是，从这些数据集中得到的结论可能并未真正揭示房地产价值的实际驱动因素；并且，以上研究结果也不是关于租金驱动因素的最终结论，未来还需要进一步研究以及制定行业的数据策略。

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