重磅！房贷利率可能要涨了！

中国人民银行在近日举行的新闻发布会上表示，要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。按照最新LPR报价，全国统一的首套房贷利率下限为4.1%。

(资料图)

申万宏源在近日一份研报中指出，若5年期以上LPR持平，未来两个季度内会有超30个城市面临首套房贷利率重新上调20—30个基点的潜在风险，尤其是二三线城市。

或上调20-30基点

超30城首套房贷款利率要上调？

今年1月5日央行和银保监会联合下发的首套住房贷款利率政策动态调整机制第三条规定，此前阶段性放宽房贷利率下限的城市，“如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。”

申万宏源报告则显示，此前基于“2022年9月-11月”房价数据，满足放宽房贷利率下限要求城市有38个，该类城市自今年开始也相应进行放宽房贷利率下限操作，截止3月底，据中指研究院统计数据，已有36城市首套房贷利率下限降至4%以下。譬如天津、厦门、郑州等城市，首套房贷利率均降至4%以下，甚至部分低至3.8%。

房贷利率的下调对这些城市一季度的房地产销售显然起到了正面影响。申万宏源认为，房贷利率下调配合前期因疫情递延刚需的集中性释放，今年以来地产销售快速反弹，30大中城市商品房成交面积同比增速由2月前-20%左右一度冲高至60%的高位，虽然包含低基数影响，但观察四年平均增速，也由-8%回升至-1.5%附近，结构上也是以房贷降息幅度较大的二三线城市贡献为主。

财联社记者注意到，最新金融数据显示，3月居民贷款新增1.24万亿，为2022年以来单月最高增量，同比多增4908亿；居民贷款增量占比达32%，较前两个月提高25pct，显示3月居民需求加速修复。其中，中长期、短期分别新增6348亿、6094亿，同比多增2613亿、2246亿；增量占比分别为16.3%、15.7%。反映地产销售逐渐回暖，消费逐步复苏，居民信贷需求回升。

中泰证券报告亦认为，二手房销售高增支撑居民贷款好于预期。推测计算3月住宅商品房销售面积在1.1亿平方米，假设均价1w/平，则销售额1.1w亿，跟居民新增贷款1.2万亿有一定的匹配度。

但申万宏源认为，考虑到全国首套房贷利率理论下限为LPR-20bp=4.1%，意味着从二、三季度开始，若5YLPR持平于目前4.3%，根据首套住房贷款利率政策动态调整机制，未来会有超30城面临重新上调首套房贷利率20-30bp的潜在风险。

值得一提的是，申万宏源在报告中强调，这一逻辑仅是结合最新70城房价数据与此前央行首套房贷利率下限动态调整的客观机制，分析该机制下目前房贷利率潜在的上调风险，并不涉及对于未来房贷将加息的判断。申万宏源指出，央行未来也可通过LPR调整以及LPR加减点调整进行对冲。

5年期以上LPR还降吗？

不排除下调10—15个基点的可能

20日，最新一期贷款市场报价利率(LPR)公布，1年期LPR、5年期以上LPR分别为3.65%、4.3%，连续8个月按兵不动。由于房贷利率与LPR报价紧密相关，意味着全国市场上的房贷利率将暂时维持现有水平。

对于LPR报价长期未做调整，东方金诚分析称，4月的LPR报价不变，符合市场预期，主要原因是3月MLF操作利率未做调整，LPR报价基础稳定，而且当前银行净息差处于历史最低点，报价行压缩LPR报价加点动力不足；与此同时，一季度经济超预期回升，楼市较快回暖，也降低了下调1年期和5年期以上LPR报价的必要性。

但东方金诚判断，若今年二季度楼市回暖过程出现反复，未来不排除在MLF利率不动的同时，5年期以上LPR报价单独下调10—15个基点(0.1—0.15个百分点)的可能。董希淼也认为，5年期以上LPR报价在未来仍有下降空间。申万宏源称，需要关注人民银行后续是否会对5年期以上 LPR进行适当调整，以缓和潜在房贷利率上调压力。

贝壳研究院监测显示，2023年4月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.01%，较上月微降1个基点；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。4月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落116个基点和54个基点。4月贝壳百城银行平均放款周期为21天，与上月持平，保持2019年以来最快的放款速度。

利率上升动力不足

本轮地产销售回暖可持续性仍需观察

4月17日，广发银行某分行信贷负责人士对财联社记者表示，近期楼市属于点状恢复期，重点城市土拍恢复活跃。但居民对房价预期发生根本改变，全面恢复的可能性不大，按揭市场当前属于僧多粥少的现状，银行体系对利率上升的动力不足。

该人士对记者表示，去年以来首套房贷利率下限下调对促进一手房交易有一定促进，但作用有限。现在开发商主打改善性住房，市场上就这类客户有购房实力，刚需住户和投资需求恢复都不明显。

4月17日，广州房地产协会专家委员会委员孙不熟对财联社表示，如果房贷利率水平上调，肯定会影响购房需求，但要结合限购、限贷以及经济形势、人口流入等因素一起来分析。总的来说，楼市短期看金融，中期看经济形势，长期看人口流入。

财联社记者注意到，国家统计局3月房地产销售数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点。数据显示交易回暖带动房价微涨。

多家券商近期的研判亦认为，本轮地产销售回暖的可持续性仍然需要观察。中泰证券报告认为，3月份的10大和30大中城市商品房月均成交面积继续扩大，同比分别增长55%和45%。但是，4月、5月是传统的淡季，最新4月出现边际回落。

东兴证券报告则指出，如果政策持续发力、经济继续向好、居民收入预期改善，预计居民购房意愿将进一步修复，带动居民中长期贷款增长。

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